به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد؛روزنامه دنیای اقتصاد در تحلیلی به قلم غلامرضا سلامی نوشت:در اواخر دولت یازدهم برآوردی نه چندان قابل اعتماد، نشان داد که در ایران۵/ ۲میلیون خانه خالی وجود دارد. هرچند این آمار پایه علمی نداشت یا مبنای آن اعلام نشد اما همین عدد مستمسکی شد در دست کسانی که همواره درپی یافتن مقصری غیر از علل اصلی یک ناهنجاری اقتصادی هستند.از همان هنگام این گروه علت اصلی بالا رفتن اجاره املاک را احتکار املاک در دست عده‌ای خدانشناس تشخیص داده و به همین دلیل انتقام از این محتکران خبیث را در برنامه کاری خود قرار دادند. متعاقب جهش ناگهانی و۸ برابری قیمت دلار و تورم بالای ۴۰درصدی چند سال اخیر و تاثیر این افزایش و تورم بر قیمت املاک (مانند همه کالاها و دارایی‌های دیگر) اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نیز (البته با مقداری تاخیر که طبیعی هم هست) افزایش قابل توجهی یافت که در کلان‌شهرها به دلیل سهم بالای اجاره مسکن در سبد هزینه‌های خانوار فشار زیادی به مردم اجاره‌نشین وارد کرد.
و اما نمایندگان گروه فوق‌الذکر در مراکز تصمیم‌گیری (قوه مقننه و مجریه) به جای تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای تولید هرچه بیشتر واحدهای مسکونی و برآورده ساختن نیازهای بالقوه به‌ویژه تقاضای روزافزون واحدهای اجاری ناشی از کاهش قدرت خرید، متقاضیان خرید، به انحای مختلف چوب لای چرخ سازندگان واحدهای مسکونی و دارندگان واحدهای اجاری گذاشت.
از جمله این اقدامات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱- تهدید گرفتن مالیات سنگین از سرمایه‌گذاران در واحدهای مسکونی در حدی که آنها را از حضور در بازار املاک منصرف سازد.این درحالی بود که تمام تشویق‌های ممکن را برای رونق سوداگری در بازار سهام ایجاد می‌کردند و علت این‌گونه برخورد دوگانه و خلاف علم اقتصاد را با زبانی عوام‌پسندانه توجیه می‌کردند (و هنوز هم می‌کنند) .
علت این بیان یعنی مخالف دانستن این اقدامات در این دو بازار با علم اقتصاد، روشن است، زیرا سوداگری در بازار ثانویه سهام هیچ نفعی برای اقتصاد کشور در بر ندارد و بدون وجود یک برنامه‌ریزی استراتژیک توسعه اقتصادی نه تنها موجبات رشد در آمد ملی را فراهم نمی‌سازد، بلکه با ایجاد تغییر در نسبت پول به شبه‌پول باعث تورم بیشتر نیز خواهد شد، ضمن آنکه از طریق اعطای انواع رانت‌ها مبالغ هنگفتی به جیب رانت‌خواران حرفهای از جیب مردم مالباخته سرازیر می‌کند.متاسفانه همه این موارد در وقایع دو سال اخیر بازار سهام در اقتصاد کشور به تجربه ثابت شد.
در مقابل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حداقل سودش این است که مشوق قدرتمندی برای تولیدکنندگان مسکن است، زیرا انبوه‌ساز هنگام شروع سرمایه‌گذاری در یک پروژه سنگین یک چشمش متوجه بازار خرید است که قادر است سرمایه لازم برای انبوه‌ساز فراهم آورده و از زیان ناشی از خواب سرمایه او جلوگیری کند.هرچند به هر حال سوداگری در تمام زمینه‌های اقتصادی فعالیتی مورد توصیه نیست، ولی تا زمان ایجاد سازوکار منطقی پیش‌فروش و به وجود آمدن حلقه سازنده، بانک (تسهیلات) و خریدار مورد حمایت قانون، وجود تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن اجتناب‌ناپذیر بلکه لازم است.
امروزه مشاهده می‌شود که با وجود ادعای سود هنگفت در ساخت‌وساز و سوداگری ملک، هر روزه تعداد تقاضای بخش خصوصی برای تولید مسکن کمتر و کمتر می‌شود، ولی هنوز تصمیم‌گیرندگان در مجلس و دولت نمی‌خواهند بپذیرند که سرمایه فرار است.
۲- درجریان بودن تصویب مالیات برعایدی سرمایه آن هم با آن شکل غیر کارشناسانه یکی دیگر از عوامل عدم رغبت سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز بوده است.آنچه به عنوان طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس انقلابی مطرح است در واقع اعلام جنگ‌علنی به صنعت ساخت‌وساز است، زیرا در این طرح اولا به جای عایدی سرمایه، تورم مد نظر قانون‌گذار است.عایدی سرمایه در تمام دنیا عایدی واقعی یعنی عایدی اسمی منهای تورم در نظر گرفته می‌شود با این تعریف در ماه‌های اخیر که نرخ افزایش ملک در همین تهران از نرخ تورم عمومی کمتر بوده، عایدی سرمایه در واقع منفی است.ثانیا در این طرح نرخ‌هایی که برای مالیات بر تورم قیمت ملک در نظر گرفته شده بیشتر جنبه انتقامی دارد (سال اول ۴۰ درصد) تا ایجاد عدالت و ثالثا برخلاف تمام کشورهای اجرا کننده این پایه مالیاتی عایدی سرمایه ناشی از سوداگری در بورس که حتی در ماه‌های اخیر هم با وجود رکود در بورس درباره بعضی از سهام از تورم بیشتر بوده، از پرداخت مالیات معاف شناخته شده است.
هرچند طراحان این مالیات منحصر به‌فرد در دنیا بیان می‌دارند که سازندگان واحدهای مسکونی مشمول این مالیات نخواهند بود، ولی همان‌طور که گفته شده عمده تقاضا برای واحدهای ساخته شده توسط انبوه‌سازان در کلان‌شهرها از جنس تقاضا برای سرمایه‌گذاری است و از این‌رو سازندگان از ترس خواب سنگین سرمایه از یک‌طرف و هزینه ساخت بالا از طرف دیگر، با وجود جهش قیمت وسوسه‌انگیز دوره اخیر تمایلی به ساخت‌وساز در شهرها ندارند و بخشی از توان خود را به مناطق ییلاقی اطراف کلان‌شهرها و شهرهای ساحلی دریای خزر و بعضا کیش انتقال داده‌اند.
جالب است که مجلس و دولت برای رونق بازار سهام همه نوع امتیاز قیمت‌گذاری در کالاهای تولیدی شامل آهن‌آلات، سیمان، کاشی و سرامیک، لوازم بهداشتی، شیشه و مصنوعات پلاستیکی و چوبی مورد مصرف در ساخت مسکن را داده‌اند، ولی شدیدا از بالارفتن قیمت واحدهای مسکونی شگفت‌زده هستند.
جالب‌تر اینکه مسوولان از رکود صدور پروانه ساختمانی با وجود افزایش وحشتناک قیمت مسکن نیز در تعجب هستند.طبق آمار منتشره کل پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران در سال ۱۳۹۹ با سال ۱۳۷۷ تقریبا یکسان و حدود ۷هزار فقره است در حالی‌که این تعداد برای سال ۱۳۸۰ متجاوز از ۲۶ هزار فقره بوده است.البته روشن است که آثار این عدم رغبت به ساخت‌وساز در کلان‌شهرها خود را در سال‌های آتی و کمبود شدید عرضه در آینده‌ای نزدیک نشان خواهد داد.حال اگر باز هم مجلس و دولت اصرار دارند که قصد خدمتگزاری به طبقات متوسط به پایین هستند، حتما این‌طور است.
۳- فشار به موجرین از طریق مصوبه سران قوا برای محدودسازی افزایش نرخ اجاره‌بها و عملا تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها و در حقیقت تحدید مالکیت آنها، هر چند در سال اول شروع کرونا و برای یک‌سال از هر نظر قابل دفاع بود، ولی ادامه آن در سال‌های بعد می‌تواند نهایتا به کمبود عرضه واحدهای اجاری منجر شده و دودش به چشم همان اقشار مورد حمایت برود.
خوشبختانه اکثر مستاجران و موجران توجه چندانی به این تصمیمات نکرده و با روش‌هایی با هم توافق می‌کنند، ولی به هر حال همان‌طور که گفته شد تحدید مالکیت موجران می‌تواند در آینده‌ای نه چندان دور به دلیل کاهش عرضه و افزایش هزینه مبادله، اجاره‌بها را بیش از پیش بالا ببرد.ضمن اینکه مجددا دعوای تاریخی مالک و مستاجر را به دوران قبل از اصلاح قانون مالک و مستاجر بر می‌گرداند.
۴- همه این مقدمه طولانی برای این بود که تازه به اصل مطلب پرداخته شود.
گفته شد که در اواخر دولت یازدهم بحث خانه‌های خالی بالا گرفت و تخمینی برای تعداد آنها در حد ۵/ ۲ میلیون (علاوه بر ویلاها و اقامتگاه‌های دوم) زده شد. از آنجا که تشخیص خانه‌های خالی در اقتصاد ایران کاری بسیار دشوار و پیچیده است و به همین دلیل در اصلاحیه قانون مالیات‌های سال ۱۳۸۰، مالیات‌گیری از آن حذف شد، بنابراین مشخص نیست که این آمار از کجا به دست آمد.اما در همان زمان عوامل پدیدار شدن این عدد عجیب و غریب به شرح زیر جسته‌وگریخته تبیین شد:
- رکورد غیر قابل تکرار تعداد پروانه‌های صادره سال‌های ۹۱ تا ۹۳ (متوسط ۲۵ هزار در هرسال) که باعث شد میزان خانه‌های ساخته شده در سال‌های ۹۵ و ۹۶ را به طور کلی بالا ببرد.
- بسیاری از این واحدها برای فروش به خریداران شامل سرمایه‌گذاران، اجاره‌داران و مصرف‌کنندگان ساخته شده بود که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن در آن زمان بیشتر آنها یا توسط سرمایه‌گذاران خریداری شده بود یا توسط خود سازندگان نگهداری می‌شد.بدیهی است این دو دسته از مالکان املاک علاقه‌ای به واگذاری این واحدها به صورت اجاره نداشتند، زیرا نمی‌خواستند به قول مشاوران املاک ملک‌شان کلید بخورد و از قیمتش کاسته شود.ضمن آنکه اصولا ماهیت فعالیت این دو گروه در گردش سرمایه معنا پیدا می‌کند.
- بسیاری از واحدهای ساخته شده به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت کلان‌شهری مثل تهران با استانداردها و در وسعت‌های بالای الگوی مصرف اکثریت مستاجران (معمولا بالای ۲۰۰ متر مربع) ساخته شده بود و اصولا اجاره آنها در استطاعت مستاجران متعارف نبوده و نیست.
- در هر صورت این برآورد غیر قابل قبول در همان زمان هم توهم قلمداد شد و هشدارهای لازم به مسوولان برای نیفتادن در این دام داده شد.
با این حال با روی کار آمدن مجلس انقلابی همه این هشدارها و حرفهای کارشناسی کنار گذاشته شد و قانونی ضعیف و بی‌پشتوانه علمی و بانرخ‌های آن‌چنانی تصویب و به اجرا گذاشته شد و اجرای آن هم به دست سازمانی سپرده شد که با وجود نامی که یدک می‌کشد شناختی نسبت به سازوکار اجرای این قانون ندارد و طبیعی هم هست که نداشته باشد.جمع‌آوری اطلاعات ریز مربوط به واحدهای مسکونی و اداری و تجاری در شهرها معمولا بر عهده شهرداری‌هاست، کما اینکه شهرداری‌ها سال‌هاست که با داشتن بخشی از این اطلاعات مبادرت به تعیین و وصول عوارض نوسازی و پسماند می‌کنند و غیر از نامتناسب بودن این عوارض برای املاک گران‌قیمت و نگاه به آن به عنوان یک درآمد پایدار برای شهرداری‌ها، اشکال دیگری در اجرای آن وجود نداشته است.اتفاقا در همان سال ۸۰ که قانون مالیات‌های مستقیم به طور اصولی زیرورو شد، تعیین و وصول، مالیات خانه‌های خالی همراه با مالیات سالانه املاک و اراضی بایر از این قانون حذف و قرار شد به شهرداری‌ها سپرده شود، ولی متاسفانه شهرداری‌ها به دلیل برخورداری از درآمدهای سهل‌الوصول و کلان فروش فضای شهری رغبتی به این امر نشان ندادند.در همان هنگام مسوولان نظام مالیاتی از
پر هزینه و پیچیده بودن اخذ چنین مالیاتی شاکی بودند و هزینه تشخیص و وصول مالیات بر خانه‌های خالی را به مراتب بیشتر از درآمد آن می‌دانستند و هنوز این اعتقاد وجود دارد که بر همین باور باقی مانده‌اند به همین دلیل علاقه‌ای به درگیر شدن در مباحث مربوط به این مصوبه نداشته و بیان می‌دارند اگر وزارت مسکن و شهرسازی واحدی را به عنوان واحد خالی معرفی کردند ما صرف‌نظر از صحت و سقم آن، اقدام به وصول خواهیم کرد که البته از نظر نگارنده این سطور این طرز برخورد سازمان مالیاتی قابل قبول نبوده و مردم مستاصل به هر حال این سازمان را مسوول درگیری بیهوده خود می‌دانند. به طور طبیعی تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی بدون هرنوع سوء نیتی و قصد احتکار اصولا از ابتدا برای فروش، واحد یا واحدهای مسکونی را ساخته یا خریداری کرده‌اند و قصدی برای اجاره نداشته‌اند، از طرف دیگر طبیعی است که در شرایط رکودی و تورم بالا، مالکان عجله‌ای برای فروش ملک خود نداشته باشند چون برحسب شرایط رکودی یا تورمی شدید این تعجیل ممکن است به زیان آنها منجرشود به‌ویژه در دورانی که به دلیل اعمال سیاست‌های اشتباه اقتصادی دولت‌ها هیچ نوع امکان سرمایه‌گذاری در دارایی‌های دیگر برای آنها وجود نداشته باشد.اینکه انتظار داشته باشیم در چنین شرایطی سرمایه‌گذار ملک خود را بفروشد و وجوه آن را به بازار نابسامان سهام منتقل یا در بانک سپرده‌گذاری کرده و هرساله ۲۰ درصد از ارزش واقعی دارایی خود را از دست بدهد انتظاری خلاف عقل و منطق است.
از طرف دیگر در هر بازاری از جمله بازار اجاره طبیعی است که یک حد موجودی وجود داشته باشد، به عبارت بهتر در بازار اجاره مانند سایر بازارها عرضه همواره باید از تقاضای بالقوه کمی بیشتر باشد، زیرا مثلا کسی که امروز باید خانه استیجاری خود را تخلیه کند نمی‌تواند منتظر این باشد که کس دیگری در همان روز خانه دلخواه او را تخلیه کند.بنابراین همواره باید تعدادی واحد مسکونی خالی منطبق با سلایق و امکانات مالی مختلف در بازار وجود داشته باشد. با فرض قبول این استدلال می‌توان انتظار داشت که با توجه به عوامل فوق همواره تعدادی واحد مسکونی خالی در بازار وجود داشته باشد. در ایران به این دوعامل، عامل سومی را می‌توان افزود و آن مجاز بودن بانک‌ها به همه نوع سرمایه‌گذاری از جمله سرمایه‌گذاری در املاک است. با وجود این انتظار که دولت‌ها و حداقل کمیسیون‌های تخصصی مجلس باید بر این بدیهیات واقف باشند، ولی متاسفانه مشاهده شد که این قانون مالیات برخانه‌های با این شکل و شمایل غیر متعارف تصویب و برای اجرا در اختیار سازمانی گذاشته شد که خود به این توهم دامن زده بود و برای اثبات این نظریه طبیعی است که دست به هر کاری بزند.با این اوصاف طبق آخرین آمار در اختیار و با وجود پایان یافتن تمام مهلت‌های قانونی، تعداد خانه‌های خالی کشف شده به ۶۰۰ هزار واحد هم نمی‌رسد و از آن بدتر تعداد واحدهایی که پذیرفته‌اند مالیات بر واحد مسکونی خالی را تاکنون بپردازند به یک‌هزارم این تعداد محدود باشد. از روش اشتباه به کار گرفته شده توسط وزارت راه‌وشهرسازی می‌توان به این نتیجه رسید که به طور قطع تعداد خانه‌های خالی مشمول این قانون به مراتب کمتر از رقم اعلام شده است. این روش که به‌طور حیرت‌آوری خلاف اصول و عدالت بنا شده است بر این پایه متکی است که اثبات نادرستی ادعا با مدعی‌علیه است و این درحالی است که در تمام نظام‌های حقوقی دنیا شامل نظام حقوقی ایران، اثبات ادعا با مدعی است. در این روش با وجود دسترسی وزارت مسکن (وزارت راه و شهرسازی) به تمام سوابق ثبتی ملکی مردم، از مردمی که الزاما امکان تکمیل اطلاعات مفصل، پیچیده و غیرضرور را در سامانه طراحی شده ندارند، می‌خواهد که به اصطلاح خوداظهاری کنند.
سوال اینجاست که اصولا چرا باید کسی که خود را مشمول مالیات خانه‌های خالی نمی‌داند خود اظهاری و اطلاعاتی را تکمیل کند که قاعدتا به‌طور سیستمی در اختیار دولت است مگر آنکه قصد بر این باشد که دولت عدم ورود به سامانه را دلیلی بر داشتن خانه خالی شخص مستنکف بداند و از این طریق بخواهد توهم خود را به اثبات برساند.جالب‌تر آنکه در صورت عدم ورود مالکان به سامانه از همان اطلاعاتی که در صورت ورود اشخاص به سامانه باید ارائه می‌شد، استفاده شده و مالکان را بدون اعلام مشخصات مورد ادعا، مشمول مالیات خانه خالی کرده و به سازمان مالیاتی جهت وصول مالیات اعلام می‌دارند.سازمان مالیاتی نیز بدون ورود به صحت‌وسقم این ادعا و بدون پذیرش مسوولیت فورا اقدام به صدور اخطار وصول می‌کند. این نوع شیوه مالیات‌گیری واقعا نوبر است و انسان را به یاد داروغه داستان رابین‌هود می‌اندازد. اگر وزارت مسکن به راستی قصد شناسایی واحدهای خالی را داشت راهکار خیلی ساده‌تری برای حفظ حقوق ملت وجود دارد و آن اینکه با اطلاعات کاملی که وزارت مسکن از طریق پایگاه اطلاعاتی ثبت اسناد در اختیار دارد و طبق آن می‌تواند به کلیه املاک مالکان و سهم مالکیت آنها دسترسی پیدا کند خود اقدام به تکمیل سامانه کند و فقط در صورت نیاز از طریق پیامک کسری اطلاعات را از مودی دریافت کند. حتی با دسترسی وزارت مسکن به بانک اطلاعاتی شرکت‌های برق منطقه‌ای امکان کنترل وجود ساکن در واحد مسکونی مورد نظر وجود دارد و حداکثر درخواست از مالک برای ارسال تصویر مدرک (مثلا اجاره‌نامه) می‌تواند به فرآیند کشف و خالی بودن واحدهای مسکونی کمک کند. مشکل اینجاست که اگر وزارت مسکن از طریق روش‌های متعارف اقدام به شناسایی واحدهای خالی کند احتمالا پیش‌بینی کارشناسان که وجود چنین تعداد زیادی واحد خالی را ناشی از توهم طراحان می‌دانستند، درست از آب درمی‌آید که زیاد خوشایند آنان نیست.
با این حال از دولت انتظار می‌رود که اجازه ندهد در این شرایط فشار عصبی به مردم وارد شود و هرچه سریع‌تر این سیستم را در جهت آسودگی خاطر شهروندان اصلاح کند. به باور نویسنده این سطور این امکان که تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور بیشتر از استاندارد جهانی باشد، وجود دارد ولی برخورد اینچنینی با این پدیده که خود معلول سیاست‌های غلط دولت‌هاست، صرفا به درگیری اداری و احتمالا بی حرمتی و در نتیجه نارضایتی شهروندانی که بدون دلیل مورد اصابت این قانون غیر منطقی واجرای نا کارآمد آن قرار گرفته ومی‌گیرند، خواهد انجامید.
نظر شما